Pensiamo alla nostra casa come se fosse una attività finanziaria, cioè alla corrispondente somma di denaro investita nel tempo.
Ogni tipologia di investimento ha ogni anno un suo rendimento tipico che è proporzionale alla somma investita. Se conosciamo la percentuale di interesse che mediamente il mercato riconosce a quel tipo di investimento e quanto interesse ne abbiamo ricavato possiamo ricostruire quale è la somma di denaro investita. Così semplicemente ragiona il metodo di valutazione reddituale.
Una ratio prezzo/affitto ( price/rent ratio ) è simile alla price/earnings ratio utilizzata per il mercato azionario.
In Italia il rendimento medio lordo stimabile, senza considerare i tributi che gravano sugli immobili e sul loro reddito, si aggira
tra il 3% e il 5%. Certamente esistono eccezioni particolari che non possono essere qui considerate. Un rendimento lordo atteso medio, come puoi leggere nelle pagine dei quotidiani specializzati come il Sole 24 Ore, è ipotizzabile intorno al 4,2%.
Inserisci l'importo dell'affitto che già ricevi o che penseresti di ricevere nell'apposito campo di inserimento e semplicemente il sito ti mostra quale sarebbe la somma di denaro che rende il 4,2% all'anno. Meglio sarebbe essere i più esatti possibile nell'indicare la somma di un affitto ipotetico, confrontando il tuo appartamento con appartamenti simili e aventi le stesse caratteristiche della tua zona. Per quanto riguarda il rendimento posto all'inizio al 4,2%, puoi cambiarlo, ma fai attenzione che all'aumentare dell'ipotetico rendimento il prezzo dell'appartamento cala e viceversa.
1) Inserire l'affitto mensile che si riceve o si stima di ricevere |
2) Inserire le migliorie e le caratteristiche generali. |
3) Calcolare e ragionare sui risultati ottenuti. |
Il metodo reddituale è poco preciso quando esaminiamo immobili molto particolari o situati in località di eccezionale interesse turistico. Quando invece si tratta di appartamenti o case di caratteristiche comuni possiamo affinare i suoi risultati scegliendo le opzioni previste nella Home di questo sito. Inoltre dovremmo considerare che il valore di un immobile è precisabile anche integrando il metodo reddituale col metodo del suo valore/consistenza: i metri quadri, la sua cubatura, la grandezza del terreno su cui insiste e soprattutto la qualità, anche in rapporto ai consumi energetici, dei materiali con cui è costruito. Spesso viene usato anche il metodo comparativo per determinare il valore di un immobile: procedura regolamentata in Spagna con Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Vedi in particolare all'art.21. Altre considerazioni vanno fatte in caso di elementi pregiudizievoli rispetto all'interezza del diritto di proprietà che si vende o acquista: verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente come ad esempio:
domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni; debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 disp. att. c.c.; atti di asservimento urbanistico, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione;
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale,
altri pesi o limitazioni d’uso come oneri reali, obligazioni propter rem, servitù...
Per completare le opzioni della prima pagina di questo sito usa il buon senso, senza sopravvalutare ciò che è tuo. Una precisazione: quando scegli la tendenza di mercato cerca di mettere quella che esprime meglio il sentimento comune diffuso tra la gente circa le prospettive future del mercato immobiliare.
Perchè si tiene conto solo di pochi fattori per affinare il puro risultato della valutazione reddituale basata sull'affitto ottenuto con metodologia comparativa ?
In realtà la semplicità del metodo ne è la forza. Se l'appartamento è grande o piccolo, situato in un grande centro o in aperta campagna o in località turistica, se è dotato di impianti e rifiniture scarse o eccellenti, ecc..., ce lo dirà il prezzo pagato dall'inquilino.
Nel valutare in generale la resa dei nostri immobili come se essi fossero capitali investiti dobbiamo considerare due importanti differenze di cui i calcoli di questo sito danno poco conto.
La prima riguarda gli effetti dell'inflazione che nel caso dei capitali ne erode il valore mentre nel caso degli immobili, almeno nel passato, ne fa aumentare il prezzo in modo che l'importo dell'inflazione si aggiunge alla percentuale di rendimento che ricaviamo dall'affitto.
La seconda riguarda le spese di manutenzione, assicurazione, ammodernamento che sono semplici commissioni di gestione per i capitali, mentre per gli immobili talvolta possono essere spese consistenti (superiori al 35% del canone annuale lordo). Le spese, assieme alla fiscalità, giocano un ruolo fondamentale nel determinare la redditività di un immobile.
Il reddito da locazione da considerare deve essere "normale", non deve cioè configurare componenti eccezionali. Deve essere stabile, non derivante da locazioni occasionali e sporadiche, non ripetibili costantemente nel tempo, deve inoltre essere al lordo delle imposte, degli oneri finanziari e delle spesa di mantenimento e gestione dell'immobilie.
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Il prezzo di mercato di un immobile si conosce con certezza solo dopo che il preliminare di vendita è stato sottoscritto da venditore ed acquirente. Tuttavia ogni trattativa deve cominciare da una valutazione del prezzo da parte del venditore e dalla corrispondente controvalutazione dell'acquirente. Il vantaggio di usare questo sito per formarsi l'idea del prezzo di una casa, sta nel fatto che la valutazione si basa sul valore di locazione dell'immobile. Non serve compravendere l'appartamento per capire come il mercato lo valuta. Inoltre il metodo reddituale è relativamente indipendente da inpennate o crisi del mercato delle compravendite e quindi particolarmente utile in momenti di incertezza o di eccessi di mercato.
